K dani z nemovitostí v prvním roce po nabytí nemovitosti

V souvislosti s převody nemovitostí se lze v praxi opakovaně setkat s dotazy klientů, které směřují na problematiku daně z nemovitostí. Aniž bych se na tomto místě pokoušel o obsažení právní úpravy v celé její šíři, dovolím si poukázat na skutečnosti, o nichž by měli mít budoucí vlastníci nemovitostí alespoň rámcovou povědomost.

Právní úprava daně z nemovitostí je v současné době obsažena v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoDzN“). Obecně lze shrnout, že předmětem daně z nemovitosti jsou pozemky a stavby evidované v katastru nemovitostí.[1] Za poplatníka daně lze prakticky ve všech případech označit vlastníka předmětné nemovitosti (s drobnými výjimkami, které jsou pro veškerou daňovou legislativu více než typické – poplatníkem daně z pozemků může být ve výjimečných případech jeho nájemce či uživatel). Výše daně odpovídá násobku daňového základu, který je vyjádřen jako tzv. daňový základ specifický (udávaný nikoliv v peněžních jednotkách – typicky odpovídá výměře pozemku, půdorysu zastavěné plochy stavby či podlahové výměře bytu nebo nebytového prostoru) a sazby daně, která je vyjádřena pevnou částkou za jednotku daňového základu (u pozemků i staveb se zpravidla odvíjí od způsobu využití pozemku, u staveb je dále nutno brát v úvahu počet nadzemních podlaží, přičemž významnou roli hraje i počet obyvatel obce, v níž se předmětná stavba nachází).[2] Výsledná částka daně může být v závislosti na rozhodnutí zastupitelstva obce, v níže se nemovitost zatížená daňovou povinností nachází, násobena dále tzv. místním koeficientem.

Zdaňovacím obdobím je u daně z nemovitostí kalendářní rok, přičemž daň se hradí vždy na zdaňovací období dopředu, a to dle stavu k 1. lednu daného kalendářního roku, za něž je daň hrazena (ke změnám skutečností rozhodných pro daň, které nastanou v průběhu zdaňovacího období, se nepřihlíží). Z vedeného vyplývá, že povinnost k úhradě daně z nemovitostí padá na daňový subjekt, jemuž k 1. lednu příslušného kalendářního roku svědčilo vlastnické právo k nemovitosti – bez ohledu na skutečnost, že vlastnické právo k nemovitosti dozná v průběhu zdaňovacího období změny (zjednodušeně lze říci, že daň z nemovitostí je jaksi předplácena vždy na celý kalendářní rok). Poplatník daně je povinen podat daňové přiznání nejpozději do 31. ledna zdaňovacího období a to pouze v prvním roce po nabytí vlastnického práva k nemovitosti (nedošlo-li pochopitelně ke změně skutečností rozhodných pro výpočet daně – např. ke změně způsobu využití pozemku či realizaci přístavby rozšiřující zastavěnou plochu stavby). V dalších letech obdrží poplatník vždy pouze výzvu k úhradě částky daně z nemovitostí – typicky prostřednictvím složenky, na níže je uvedena vyměřená částka daně spolu s údaji pro provedení platby. Řádně vypočtená částka daně z nemovitostí je splatná ve dvou stejně vysokých splátkách, a to k 31. květnu a 30. listopadu příslušného zdaňovacího období. Nepřesahuje-li částka daně z nemovitostí částku 5.000,- Kč, je splatná najednou, a to k 31. květnu zdaňovacího období.

V praxi může na přelomu kalendářního roku vyvstat otázka, kdo je povinen k úhradě daně z nemovitostí v situaci, kdy je před koncem kalendářního roku podepsána kupní smlouva, na jejímž základě má dojít k převodu vlastnického práva k nemovitosti a současně je podán i návrh na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, avšak tento je příslušným katastrálním úřadem proveden až po 1. lednu následujícího kalendářního roku. Na tuto situaci pamatuje ustanovení § 13a odst. 10) ZoDzN, které zakládá daňovou povinnost k úhradě daně novému vlastníkovi, který se sice fakticky stal vlastníkem až po prvním dni zdaňovacího období, avšak právní účinky provedení vkladu nastaly v souladu s ustanovením § 2 odst. 3) zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, ke dni podání návrhu na zahájení vkladového řízení. Takovýto poplatník má zákonem stanovenu prodlouženou lhůtu k podání daňového přiznání, které je povinen podat nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pro splatnost daně z nemovitostí platí obdobně to, co bylo uvedeno shora.

Závěrem lze uvést, že renomované realitní kanceláře zajišťující z pozice zprostředkovatele převod nemovitosti zpravidla vypracování daňového přiznání k dani z nemovitostí pro nového vlastníka nemovitosti bezplatně zajišťují. Pokud tomu tak není, je vhodné obrátit se s žádostí o pomoc na advokáta či daňového poradce, jejichž odbornost v dané věci pomůže předejít případné nutnosti podání opravného daňového přiznání a vzniku komplikací v rámci daňového řízení před místně příslušným finančním úřadem.

Dle právní úpravy účinné k datu 1.1.2013.


acheter diurin, viagra online bestellen paypal.


[1] Blíže viz ustanovení § 2 a § 7 ZoDzN.

[2] Podrobněji k daňovému základu a sazbě daně z nemovitostí viz § 5, § 6, § 10 a § 11 ZoDzN.