K problematice daně z příjmů při převodech nemovitostí a čl. podílů v bytových družstvech

K problematice daně z příjmů při převodech nemovitostí a čl. podílů v bytových družstvech

Při převodech nemovitostí a členských podílů v bytových družstvech se v praxi opakovaně setkávám s dotazy jednotlivých klientů, které směřují do problematiky daně z příjmů. Vzhledem k tomu, že tyto otázky přicházejí často až v poměrně pokročilé fázi procesu směřujícího k samotné realizaci převodu nemovitosti, mnohdy až po samotném podpisu kupní či jiné převodní smlouvy, je zřejmé, že tato problematika není široké veřejnosti dostatečně známá a jen málokdo se v ní dokáže skutečně orientovat. S ohledem na uvedené si tedy dovolím níže shrnout alespoň v hlavních bodech skutečnosti, které by měl subjekt uvažující o realizaci prodeje nemovitosti uvažovat a brát v potaz.

Obecně k daním z příjmů a skutečnosti tzv. „realizace příjmu“

            Předpisem, který v současné době obsahuje úpravu problematiky daně z příjmů je zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoDzP“). Uvedený zákon obsahuje komplexní úpravu této daňové povinnosti, a to jak pro osoby fyzické, tak pro osoby právnické. Pro otázky daňového řízení je dále obecně použitelný zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „DŘ“).

Předmětem daně z příjmů je v souladu s § 3 ZoDzP příjem daňového subjektu, přičemž z hlediska oblasti zájmu tohoto článku je významný zejména § 10 posledně uvedeného zákona, který obsahuje úpravu tzv. ostatních příjmů, mezi něž spadají právě příjmy „z převodu vlastní nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru nebo spoluvlastnického podílu na nich,…“ [1] a „příjmy z převodu…členských práv a povinností k družstvu…“ [2]

Výchozím předpokladem pro vznik daňové povinnosti dle ZoDzP je realizace příjmu. O příjmu lze hovořit pouze v situaci, kdy nominální částka kupní ceny převyšuje částku kupní ceny, za níž poplatník daně (strana prodávající) nemovitost dříve nabyl. Není-li tedy prodávající po odečtení částky, za níž nemovitost nabyl v kladných číslech, nemusí se otázkou daně z příjmů v souvislosti s prodejem nemovitosti dále zabývat. Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy lze obecně říci, že ceny nemovitostí klesají, není vznik onoho kladného rozdílu až tak častý, nicméně ne vždy byla nemovitost nabyta prodávajícím za běžnou tržní cenu. Zvýšenou pozornost by měli problematice daně z příjmů věnovat zejména ti, kteří nemovitost nabyli dědictvím, darem či za výrazně nižší kupní cenu (typicky při privatizaci nemovitostí, jež byly dříve ve vlastnictví obce či jiného veřejnoprávního subjektu). U posledně uvedených je vysoce pravděpodobné, že daňová povinnost na jejich straně při neopatrném počínání skutečně vznikne a budou k úhradě daně povinni. Před samotnou realizací prodeje je proto vhodné zvážit možnost daňového osvobození a pro případ, že dosud neuplynula doba pro osvobození od daně s prodejem nemovitosti eventuálně i vyčkat.

Osvobození od daně z příjmů při převodech nemovitostí a čl. podílů v bytových družstvech tynadasol for puppies, proscar generic.

            Osvobození od daně je obecně upraveno v § 4 ZoDzP, přičemž z hlediska tématu tohoto příspěvku je významný zejména odstavec prvý písm. a), b), r) a u) posledně uvedeného ustanovení. V praxi jsou jednotlivá časová období nezbytná k osvobození od daně z příjmů označována jako tzv. „časové testy“. Od daně z příjmů se osvobozuje „příjem z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem…“. V tomto případě zákon zvýhodňuje prodej té nemovitosti, v níž měl poplatník umístěno své bydliště, a to s ohledem na fakt, že příslušná částka nabytá za prodej nemovitosti je dále typicky použita k řešení bytové situace daného poplatníka. Zvýšenou pozornost je nutno věnovat výkladu pojmu „bydliště“, který nelze v žádném ohledu ztotožňovat s pojmem místa trvalého pobytu ve smyslu zákona o evidenci obyvatel. Bydliště představuje místo, kde se poplatník fakticky dlouhodobě zdržuje, přičemž skutečnost existence bydliště v dané nemovitosti je povinen v případném daňovém řízení i prokázat. Poměrně často se lze v praxi setkat se situací, kdy poplatník prodá nemovitost, v níž má umístěno své místo trvalého pobytu, aniž by se v ní současně nacházelo jeho faktické bydliště – v těchto případech nelze posledně uvedenou variantu osvobození od daně z příjmů bohužel užít.

Další variantu osvobození od daně představuje situace, která ještě více zohledňuje potřebu řešení bytové situace daňových poplatníků: „osvobozují se příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby“. Nutno podotknout, že toto ustanovení bylo zrušeno zákonem č. 458/2011 Sb., a to s účinností ke dni 1.1.2015. Po tomto datu bude tedy možné uplatňovat osvobození od daně při prodeji nemovitosti nejdříve po dvou letech (viz první shora zmíněná varianta osvobození od daně).

Definitivní časovou hranici pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti zakládá ustanovení § 4 odst. 1) písm. b) „od daně se osvobozují příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor neuvedených, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let“. Po uplynutí doby pěti let může být nemovitost prodána bez ohledu na způsob nabytí či cenu, za níž byla nabyta, aniž by bylo nutno obávat se vzniku daňové povinnosti.

Při převodech členských podílů v bytových družstvech (a s nimi souvisejícími právy k nájmu družstevního bytu) je situace poněkud odlišná. Předně je třeba vnímat rozdíl mezi nemovitostí, která je samostatným předmětem evidence katastru nemovitostí (typicky rodinný dům, bytová jednotka či nebytový prostor) a členským podílem v bytovém družstvu. Zatímco u nemovitosti se nabyvatel stává jejím vlastníkem a je takto i veden v příslušné evidenci katastru nemovitostí, v případě bytového družstva se nabyvatel stává „pouze“ členem bytového družstva, kterému vzniká spolu s převodem právo výlučného nájmu k příslušnému bytu. Samotný byt (pro případ, že je již nemovitost – bytový dům, rozdělen na jednotky) nebo budova (pro případ, že k rozdělení na samostatné jednotky dosud nedošlo) jsou však i nadále ve vlastnictví právnické osoby – bytového družstva. S ohledem na uvedené je zřejmé, že případ převodu členského podílu v bytovém družstvu nelze pro potřeby osvobození od daně z příjmů podřadit pod žádnou ze shora uvedených variant časových testů, které jsou určeny výhradně pro nemovitosti samostatně evidované v katastru nemovitostí. Absolutní hranice pro osvobození od daně z příjmů je nicméně u členských podílů v družstvech upravena obdobně: „příjmy z převodu členských práv družstva jsou osvobozeny…přesahuje-li doba mezi nabytím a převodem dobu 5 let“. I pro případ převodu členských práv v bytovém družstvu pamatuje zákon na zvýhodňující osvobození od daně z příjmů, je-li příjem využit k řešení bytové situace poplatníka: „osvobozuje se příjem získaný…z úplatného převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud v souvislosti s tímto převodem bude zrušena nájemní smlouva k bytu, použije-li poplatník získané prostředky na uspokojení bytové potřeby…za podmínky, že poplatník náhradu (odstupné) použil nebo použije na uspokojení vlastní bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž náhradu (odstupné) přijal“. Uvedené zvýhodnění bude ve světle aktuálně platné daňové úpravy možno použít pouze do konce roku 2014, neboť bylo s účinností k 1.1.2015, nutno podotknout, že zatím bez jakékoliv náhrady, zrušeno.

            Nelze-li situaci podřadit pod některou z variant osvobození od daně z příjmů, vzniká poplatníkovi povinnost k úhradě daně, která je vyměřována ze základu daně (tj. onoho kladného rozdílu po odečtení ceny, za níž byla nemovitost nabyta), a to v zákonné sazbě daně z příjmů, která činí pro fyzické osoby patnáct procent a pro osoby právnické procent devatenáct (problematiku položek snižujících daňový základ a možnosti slev na dani na tomto místě pro zjednodušení neuvažuji).

Závěr

Lze uzavřít, že při úvahách o prodeji nemovitosti by si měl prodávající nejprve náležitě prověřit aktuální stav daňové legislativy týkající se daně z příjmů, a to zejména ve vztahu k úpravě jednotlivých daňových osvobození. Jedině takto lze předejít jistě nepříjemné okolnosti vzniku daňové povinnosti v situaci, kdy k dosažení lhůty pro osvobození od daně zbývá již jen nepoměrně krátký časový úsek.

Dle právní úpravy účinné k datu 1.1.2013.

 


[1] Viz ustanovení § 10 odst. 1) písm. b) ZoDzP.

[2] Viz ustanovení § 10 odst. 1) písm. c) ZoDzP.