Úprava daně z převodu nemovitostí po 1.1.2013

K 1.1.2013 nabyl účinnosti zákon č. 500/2012 Sb., který obsahuje novelizaci celé řady daňových předpisů, přičemž jedním z dotčených je i zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací  a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoDzPN“). Přestože se z hlediska samotné daně z převodu nemovitostí novelizace prakticky dotkla pouze výše sazby daně, dovolím si na tomto místě alespoň v hlavních bodech shrnout podstatné prvky konstrukce daně z převodu nemovitostí, na které je v právní praxi opakovaně naráženo.

Předně je třeba zásadně rozlišovat jednotlivé druhy daňových povinností, které přicházejí v souvislosti s převody nemovitostí v úvahu. Daňovou povinností, které se nelze při převodech nemovitostí v žádném ohledu jakkoliv vyhnout, je povinnost k úhradě daně z převodu nemovitostí, které je věnován tento článek (přestože zákon uvádí dlouhý výčet případů, kdy je povinný subjekt od daňové povinnosti osvobozen, případně může dojít k prominutí daně[1], žádný z případů nepředpokládá zmínění daňové zátěže v závislosti na majetkové situaci poplatníka či účelu užití získaných finančních prostředků – typicky k řešení bytové situace poplatníka apod.). Další daňovou povinností, která je založena již na samotné existenci vlastnického vztahu k nemovitosti, je povinnost k úhradě daně z nemovitostí, která stíhá prakticky vždy vlastníka předmětné nemovitosti. Zvýšenou pozornost by měl této dani poplatník věnovat zejména v prvním roce po nabytí dané nemovitosti (podrobnější informace k této problematice naleznete v článku „K dani z nemovitostí v prvním roce po nabytí nemovitosti“). Poslední daňovou povinností, kterou by měl při zamýšleném prodeji nemovitosti brát na zřetel především prodávající, je povinnost k úhradě daně z příjmů. Jelikož povinnost k úhradě posledně uvedené daně je vázána na splnění několika zásadních podmínek, zejména skutečnosti realizace příjmu a dále nemožnosti podřazení příslušné situace pod jednu z variant osvobození od daně z příjmů, nemusí tato daňová povinnost nastávat při převodech nemovitostí vždy a bez dalšího (podrobnější informace k této problematice naleznete v článku „K problematice daně z příjmů při převodech nemovitostí a čl. podílů v bytových družstvech“).

Předmětem daně z převodu nemovitostí je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Z uvedeného je zřejmé, že vznik daňové povinnosti nepřichází za žádných okolností v úvahu při převodech členských podílů v bytových družstvech a s nimi souvisejícími právy k nájmu družstevního bytu, což převody členských podílů uskutečněné v rovině družstevního bydlení značně zvýhodňuje ve srovnání s převody nemovitostí.[2] Poplatníkem daně z převodu nemovitostí je dle aktuálně platné a účinné daňové legislativy prodávající, tedy strana získávající v důsledku úplatného převodu nemovitostí příslušný finanční obnos, který může být podroben zdanění. Zákon současně upravuje zákonné ručení nabyvatele nemovitosti, a to pro případ, že by poplatník (prodávající) své daňové povinnosti nedostál. Finanční úřad by se v těchto případech mohl obrátit s požadavkem na úhradu částky daně přímo na nabyvatele, který by měl po její úhradě vůči prodávajícímu tzv. následný regres.[3] Existence zákonného ručení je mimo jiné též jedním z důvodů, proč je více než vhodné využít při převodu nemovitosti možnost úschovy kupní ceny u nestranného třetího subjektu (advokáta, notáře či banky), který se v depozitní smlouvě zaváže částku připadající na daň z převodu nemovitostí vyplatit přímo ve prospěch bankovního účtu místně příslušného finančního úřadu, nikoliv ve prospěch bankovního účtu strany prodávající.

Základem pro výpočet daně z převodu nemovitostí je ve standardních případech cena sjednaná smluvními stranami (tj. kupní cena za předmětnou nemovitost), případně cena zjištěná znaleckým posudkem, je-li tato vyšší, nežli cena sjednaná stranami. Takto zjištěný daňový základ je násoben zákonnou sazbou daně, která činí od 1.1.2013 nově 4%. Nastala-li skutečnost, která byla předmětem daně z převodu nemovitostí (tj. skutečnost úplatného převodu nemovitosti, a to s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, použije se sazba daně z převodu nemovitostí v původní výši 3%. Zjednodušeně řečeno, byl-li návrh na vklad vlastnického práva podán před 1.1.2013, použije se sazba daně z převodu nemovitostí ve výši 3%, a to bez ohledu na okamžik, ke kterému došlo k faktickému provedení vkladu.

Daňové přiznání musí být při standardních případech převodů nemovitostí kupní smlouvou podáno a daň v plné výši uhrazena nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k provedení vkladu vlastnického práva strany kupující do katastru nemovitostí (lhůta tedy počíná běžet okamžikem faktického provedení vkladu, nikoliv již okamžikem, k němuž jsou vztaženy právní účinky vkladu – tj. k okamžiku podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí). Přílohou daňového přiznání musí být ověřená kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti (v praxi se jedná typicky o úředně ověřenou kopii kupní smlouvy opatřenou doložkou katastru nemovitostí stvrzující provedení vkladu vlastnického práva) a dále znalecký posudek o zjištěné ceně nemovitosti (cena zjištěná znaleckým posudkem musí být platná ke dni nabytí vlastnického práva k nemovitosti, což bohužel vylučuje možnost využití znaleckých posudků dříve zpracovaných; znalecký posudek však nemusí být přílohou daňového přiznání vždy – mezi nejčastější důvody vylučující nutnost zpracovaní znaleckého posudku na cenu předmětných nemovitostí je situace, kdy dochází k převodu vlastnického práva k pozemku bez stavby a bez trvalého porostu).

Ve fázi legislativních úvah je v současné době návrh na zpracování nového zákona o dani z převodu nemovitostí, který by měl vstoupit v účinnost k 1.1.2014. Důvodem pro zpracování nové právní úpravy v této oblasti je zejména skutečnosti, že tomuto datu má vstoupit v účinnost nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), přičemž nová právní úprava daně z převodu nemovitostí by měla lépe reagovat na změnu koncepce úpravy vlastnických vztahů k nemovitostem. Mezi zásadní body zamýšleného návrhu dále patří zejména fakt, že poplatníkem daně má být nově nikoliv prodávající, nýbrž nabyvatel a rovněž skutečnost, že cenu nemovitosti bude nutno dokládat znaleckým posudkem v nepoměrně menším množství případů. Především posledně uvedená změna bude právní praxí jistě pozitivně vnímána.

Dle právní úpravy účinné k datu 1.1.2013.

 


[1] K případům osvobození od daně z převodu nemovitostí a možnosti prominutí daňové povinnosti srovnejte ustanovení § 19, § 20 a § 25 ZoDzPN.

[2] Je třeba vnímat rozdíl mezi nemovitostí, která je samostatným předmětem evidence katastru nemovitostí (typicky rodinný dům, bytová jednotka či nebytový prostor) a členským podílem v bytovém družstvu. Zatímco u nemovitosti se nabyvatel stává jejím vlastníkem a je takto i veden v příslušné evidenci katastru nemovitostí, v případě bytového družstva se nabyvatel stává „pouze“ členem bytového družstva, kterému vzniká spolu s převodem čl. podílu právo výlučného nájmu k příslušnému družstevnímu bytu. Samotný byt (pro případ, že je již nemovitost – bytový dům, rozdělen na jednotky) nebo budova (pro případ, že k rozdělení na samostatné jednotky dosud nedošlo) jsou však i nadále ve výlučném vlastnictví právnické osoby – bytového družstva.

[3] Tj. právo požadovat zpět plnění, které ručitel za dlužníka (zde poplatníka daně – prodávajícího) hradil.

viagra brand from amazon, edrugstore.